El problema legal i social dels desnonaments. Una qüestió que no té una sortida fàcil

by

Escriure per parlar d’un dels temes que més espai ocupen darrerament als diaris i a les tertúlies radiofòniques –el problema de la dació en pagament i dels desnonaments que, de fet, comporta l’execució judicial dels crèdits hipotecaris-, és extremadament exposat. Ho dic perquè intentar treure el cap en una matèria com aquesta apartant-te del que és “un clam” no és fàcil i, tanmateix, em sembla que, si més no en part, ho he de fer.

Sobre la legislació aplicable

D’entrada he de dir que la Llei Hipotecària vigent no és de 1846 (com va afirmar un conegut periodista madrileny en una tertúlia radiofònica d’Ondacero) ni tampoc del 1909, “de quan no hi havia tan sols paper carbó i tot es feia a mà”, com va dir un altre conegut periodista a Catalunya Ràdio. No. La LH és de 8 de febrer de 1946. Així i tot és prou antiga, em diran vostès i jo els hauré de donar la raó, però immediatament hauré d’afegir que la regulació de l’execució hipotecària judicial –que és el procediment que pot acabar amb la pèrdua de la finca (que se la queda el banc o un tercer) i, per tant, amb el desnonament del qui n’era propietari- va ser reformat fa uns anys i no es regula sinó per la Llei 1/2000, de Enjudiciament Civil, de 7 de gener (que va entrar en vigor l’1 de gener de 2001). És, doncs, la L.E.C que regula tot el procés executiu judicial encara que, curiosament, fins avui no ho he escoltat a cap tertulià o periodista.  Aquesta llei ens podrà agradar o no i podrà ser més o menys encertada, però no és una antigalla, com sens ha venut.

Rere la hipoteca hi ha un préstec dinerari

Quan vostè, amic lector, acut a un particular o a un banc per demanar un préstec (que accepta garantir amb una hipoteca o amb un aval) el que demana és un préstec. Convé que no perdi això de vista perquè és essencial. Per tant, vostè demana una quantitat de diners (posem que 100.000 euros per comprar un pis), que, en bona lògica, haurà de retornar en el termini pactat pagant els interessos que es fixin. El deute que vostè haurà assumit serà, doncs, de 100.000 euros més els interessos, del qual vostè –deutor- respon amb tot el seu patrimoni. No debades l’art. 1911 del Codi Civil estableix el principi de responsabilitat patrimonial universal: “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”.

Ara bé, atès que si el deutor no pogués oferir una garantia més específica que la derivada de la seva responsabilitat patrimonial universal és molt probable que no es prestessin diners a quasi ningú i que, a més, els diners prestats ho serien a uns interessos altíssims, el sistema jurídic permet que el creditor demani al deutor que algú solvent li avali la devolució del crèdit o bé que el garanteixi amb una hipoteca sobre l’immoble que està adquirint (o sobre un altre immoble de la seva propietat). Aquesta hipoteca és, doncs, una garantia complementària a la personal, que no desapareix. Per tant, si el deutor no paga, el creditor pot demanar que s’executi la hipoteca. La finca es posa en pública subhasta i el creditor es cobrarà el crèdit amb la venda. Però si amb la venda de la finca no s’ha cobert el crèdit (aquests 100.000 euros més els interessos que vostè va demanar en forma de préstec), aleshores, no sols se’l desnonarà de l’immoble que havia donat en garantia (si és que vostè hi viu), sinó que, a més, haurà de respondre de la diferència d’acord amb el principi de responsabilitat patrimonial.

La dació en pagament per saldar el deute

Es diu i es repeteix fins a la sacietat que això és injust i que “la Llei Hipotecària hauria de regular la dació en pagament”. O el que és el mateix, hauria d’establir un mecanisme en virtut del qual el deutor d’un préstec garantit amb una hipoteca s’hauria de lliurar del deute entregant la finca hipotecada al creditor.

Docs bé, d’entrada convé que sapiguem que, tampoc en aquest cas vostè evitaria el desnonament si deixés de pagar les quotes hipotecàries, ja que hauria d’entregar la finca hipotecada al creditor, que entraria en possessió de la finca, ja sigui per ocupar-la ell, per vendre-la a un tercer o per posar-la en arrendament.

Però resulta que la Llei Hipotecària (aquesta tan vella i tan inútil) recull la possibilitat de la “dació en pagament” des del primer dia que va veure la llum. Diu l’art. 140: “…podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario quedaran limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor”. I vostè em dirà: Per què, doncs, no es pacten així totes les hipoteques? La resposta és senzilla: Perquè si la “dació en pagament” fos l’únic sistema reconegut en matèria de garantia hipotecària, aleshores el banc (o el particular) que li concedeix el préstec –no oblidi que el que vostè necessita i ha demanat és un préstec de 100.000 euros per comprar un pis-, davant la impossibilitat de saber com evolucionarà el mercat immobiliari en el futur, s’assegurarà de no perdre els diners que li presta d’una de les maneres següents: deixant-li una quantitat inferior a la que vostè necessita, posant-li un interès molt elevat o mitjançant les dues fórmules unides. També en tindria una altra: exigint-li que contractés una assegurança que cobrís la possible minoració del valor que es va taxar la finca. I això duria com a conseqüència l’encariment del crèdit i, el que és pitjor, el seu retraïment. I que hi hagi crèdit és fonamental per la marxa de l’economia.

De tota manera, i per ser honrat amb mi mateix, he de dir que, als EEUU, el sistema ordinari de “dació en pagament”, dit allí “Walk away” (sortir caminant), ha tingut prou èxit (tant pels bancs com pels propietaris d’habitatges), però dubto que, ara per ara, a Espanya tingués les mateixes conseqüències. Més aviat em sembla que retrauria encara més el crèdit, amb les conseqüències que això comporta. De tota manera, si decidíssim ara aplicar la dació en pagament de manera obligatòria, ho podríem fer per al futur, però mai amb efectes retroactius, perquè el principi que exigeix la necessitat de compliment dels pactes –el “pacta sunt servanda”, té empara constitucional.

La complexa i sagnant qüestió dels desnonaments

Arribats aquí podem parlar dels desnonaments i dels problemes socials que provoquen. Negar el drama personal i familiar que aquests sempre comporten seria de cecs, ja que en algun cas, les seves conseqüències poden provocar fins i tot situacions d’exclusió social. Però dubto que sigui trencat principis fonamentals dels nostre ordenament jurídic en matèria contractual (que és el que, en el fons, es demana des d’associacions com la dels Afectats per la Hipoteca) que s’hagin de resoldre els casos particulars –per molts i lacerants que siguin-, dels deutors que han actuat de bona i, tot i així, s’han vists forçats a incomplir les seves obligacions per causes imprevistes o de força major, una de les quals és sens dubte la crisi econòmica.

Tot i que sóc molt conscient d’aquests casos, penso que la solució més adient per resoldre’ls no és la de regular per llei (i amb efecte retroactiu) que els bancs es quedin amb la finca hipotecada i s’alliberi del deute al deutor o –com alguns reclamen- la de facultar als jutges per acordar moratòries i suspendre transitòriament el pagament de les quotes hipotecàries si concorren causes com per exemple l’atur, els accidents laborals, les llargues malalties, les desgràcies familiars o infortunis similars. Ho dic perquè és molt difícil establir on comença i on acaba la “justesa” d’aquestes causes i això introduiria, al meu entendre, un grau d’arbitrarietat judicial difícilment acceptable. Sí, en canvi, crec encertat que, de manera transitòria, per un termini fixat i en uns casos ben taxats (que poden ser més o menys) la llei estableixi una moratòria en el pagament de les quotes com a mesura excepcional. De fet és la fórmula que ha adoptat el Govern (sense l’acord del PSOE) el passat dijous, i –en les casos que aquest determina o en uns altres, que això és el que podríem discutir- era l’únic tipus de mesura legal que podia prendre sense violentar els principis constitucionals. I no ho dic tan sols perquè la sobirania del Govern espanyol és limitada en aquestes (i tantes altres qüestions), ja que ha de consultar a la Comissió Europea i al Banc Central Europeu i ha de sol·licitar assessorament al Fons Monetari Internacional abans modificar la normativa sobre desnonaments. No, encara que també. Ho dic per respecte al nostre sistema jurídic.

Cal, a més, que no oblidem, ni que sigui de passada, que els desnonaments no es donen només com a conseqüència d’execucions hipotecàries. També es poden donar com a resultat de l’execució d’un embargament (vostè té un deute, no el paga i li embarguen la casa de la seva propietat) i també, en el cas dels arrendaments d’immobles, quan l’arrendatari d’una finca no paga el lloguer, sempre d’acord amb la normativa aplicable en cada cas. I en aquests supòsits, els desnonaments poden ser igual de sagnants que en les execucions hipotecàries (encara que avui ningú no en digui res).

Què més podria fer el Govern avui?

Sense necessitat de trencar els principis que regulen la vida contractual, l’Estat té mecanismes que podria utilitzar perfectament si tenim en compte que no hem de fer gaire esforços per recordar les pràctiques abusives d’alguns bancs (no de tots) en matèria de concessió de crèdits, la manca de claredat a l’hora de concedir préstecs hipotecaris quan han prestat més diners dels que una bona pràctica bancària permetia. També ens és fàcil recordar que, tot i haver actuat amb males pràctiques, molts bancs han rebut ajuts de l’Estat. Són, doncs, aquestes realitats que carreguen de raó als qui diuen que “el Govern ajuda els bancs i es nega a ajudar a les persones” i demanen una actuació més social del Govern. Doncs bé, ¿perquè no exigim que s’obligui als bancs que han estat rescatats a dedicar una part d’aquest ajut a les famílies que han estat objecte de desnonaments per impagaments dels crèdits hipotecaris que aquests mateixos bancs els van donar? ¿Per què si aquests immobles tòxics han de passar al “Banc Dolent” pel 50% del valor (que els vendrà més tard a preu de mercat) no se’ls incita a fer una quitança d’una quantitat semblant als deutors que no poden pagar a hipoteca? ¿Per què no s’arbitra una rebaixa d’impostos a les persones en situació d’emergència? ¿Per què no s’estableix una línia de préstecs a fons perdut a les persones que estan en una situació imminent de ser desnonats?

Les reformes que, en el futur, s’haurien d’abordar en matèria hipotecària

Més enllà d’aquestes solucions provisionals i temporals, en una futura (i urgent)  reforma entenc que s’haurien d’establir els canvis següents: 1) una limitació dels interessos de demora en les hipoteques, que són abusius i, sovint, usuraris; 2) la modificació del procediment d’execució per subjectar-lo a les normes ordinàries d’execució de qualsevol tipus de crèdit documentat; 3) l’elevació del percentatge d’adjudicació al creditor en la subhasta d’habitatges en tràmit d’execució hipotecària (avui és del 60% del valor de taxació, fet que determina que els creditors s’adjudiquin béns per un preu molt inferior al real); i 4) la modificació del sistema de taxació d’habitatges, que hauria de ser feta en tot cas per tècnics que siguin de veritat independents dels bancs (avui són els bancs els qui els designen).

Hi ha, doncs, camí per recórrer i aquest s’hauria de fer ràpidament i amb més imaginació i voluntat de la que el Govern sembla que estigui decidit a dur a terme. Però el camí no es pot fer acudint en l’arbitrarietat o bé trencant irresponsablement els principis que regulen la vida contractual i, per tant, la seguretat jurídica.

Anuncis

%d bloggers like this: