Les greus conseqüències de la sentència del T.S. sobre les hipoteques

by

Des de fa uns anys, esperonats per la crisi econòmica que va afectar molts països europeus i, de manera especial, el nostre, s’han posat en qüestió pels tribunals alguns dels elements que afectaven a les hipoteques (aquests drets reals amb què es grava una fica, normalment en favor d’un banc, pel préstec que rep el propietari per adquirir-la o bé per fer-hi alguna inversió que amb els seus diners no pot afrontar).

La jurisprudència que s’ha produït fins ara ha afectat dos tipus de qüestions (ambdues relacionades amb tota hipoteca): les clàusules contingudes al text de constitució, clàusules que sempre redacta el prestador (el banc) en un “contracte d’adhesió” en què el prestatari (el client) no pot dir-hi pràcticament res (per tant, l’agafes o el deixes); i les que fan referència al cost de l’operació, que són, bàsicament, els costos de taxació de l’habitatge; les despeses causades per la contractació dels serveis d’una gestoria quan la imposa el banc; els honoraris de la notaria on es firma l’escriptura de la hipoteca; els honoraris d’inscripció al Registre de la Propietat; i l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD).

Una primera jurisprudència va afectar molt directament algunes de les clàusules que els bancs posaven al text del contracte. D’aquestes, les més remarcables eren les dites “clàusules sòl”, que exigien fixar un mínim a pagar en les quotes dels interessos ordinaris acordats, encara que aquests estiguessin per sota d’aquell mínim o en baixessin més tard.

Durant els anys del boom immobiliari, la major part de les hipoteques van subscriure’s a un tipus d’interès variable, generalment fixat per l’Euríbor, però subjectes a aquest tipus de clàusules sòl, que van acabar sent denunciades per l’Associació d’Usuaris de Bancs, Caixes i Assegurances (ADICAE), i el Tribunal Suprem les va considerar abusives, en entendre que els consumidors no havien estat informats de la càrrega econòmica i jurídica que se’ls imposava, però va fixar el 9 de maig del 2013 com a data màxima per a la retroactivitat, per tal que la decisió només tingués efectes de cara al futur. Uns anys més tard, el Tribunal de Justícia de la Unió Europea va concloure que aquesta limitació era contrària a la normativa comunitària i, per tant, les entitats financeres havien de reintegrar als afectats la totalitat de l’import que s’havia cobrat de més per les clàusules sòl, des de l’inici de cada contracte hipotecari, i no únicament a partir del 2013.

Pel que fa a les despeses originades per la constitució d’aquest dret real, també s’ha pronunciat darrerament el T.S. Concretament, i fins la darrera sentència del passat 16 d’octubre, aquest havia dictaminat que:

  1. les despeses per a la constitució del préstec havien d’anar a càrrec del prestatari (el consumidor), el qual també havia de fer-se càrrec de l’impost que s’ha de pagar per l’operació (l’Impost d’Actes Jurídics Documentats).
  2. les despeses dels documents notarials s’havien de pagar a parts iguals entre el prestador (el banc) i el prestatari (el consumidor). I pel que fa a les altres còpies notarials que es demanessin posteriorment, aquestes havien d’anar a càrrec de qui les sol·licitava. I
  3. respecte de les despeses de la inscripció al Registre de la Propietat, de moment no havia dit res; però molts vam entendre (també els bancs) que havien d’anar a càrrec del prestador (el banc), que és qui es beneficia de la inscripció registral del préstec hipotecari, en crear una càrrega en el Registre de la Propietat sobre la finca adquirida pel consumidor; i més essent, com és, la inscripció registral necessària per a l’efectivitat de la hipoteca (ja que la inscripció és constitutiva del dret).

Així estant les coses, el passat dijous, 16 d’octubre, el T.S. ha donat una passa més en favor dels consumidors en declarar la nul·litat de l’article 62.2 del Reial Decret 828/1995, de 25 de maig, que aprovà el Reglament de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats -article que, després d’establir a l’apartat primer que será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”, afegeix a l’apartat segon que“cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario.”És a dir que, en el cas de constitució d’una hipoteca, el Reial Decret determinava que corresponia al client (no al banc) el pagament de l’impost. De fet, fins avui, tots els reglaments que han regulat la constitució de les hipoteques havien establert que era el consumidor el subjecte passiu d’aquest impost.

Doncs bé, la sentencia de 16 d’octubre del T.S. -que és ferma i, per tant, irrevisable-, canvia absolutament les tornes en declarar nul l’article 62.2 del reglament i afirmar que és el prestador (el banc) qui ha de pagar l’impost, ja que el negoci que s’inscriu al Registre de la Propietat és la hipoteca i l’únic interessat en l’elevació a escriptura pública i ulterior inscripció d’aquesta és el prestador (el banc), ja que només a partir de la inscripció podrà exercitar l’acció executiva i privilegiada que se’n deriva.

¿És aquesta una bona decisió judicial? Probablement ho és, perquè el raonament em sembla vàlid i es troba en la línia de la jurisprudència d’aquests darrers anys sobre les hipoteques en defensa dels consumidors. Ara bé, en no haver estat més explícit el tribunal, els problemes que se’n deriven són enormes, no tant per les hipoteques que es constitueixin a partir d’ara, sinó respecte del que s’ha de fer amb les ja constituïdes, que van implicar el pagament d’un impost per una persona que no l’havia de pagar (ja que l’article que l’obligava a fer-ho s’ha declarat nul). Però alhora no podem oblidar que el banc no ha tingut cap comportament irregular en aquests casos, perquè la legislació vigent obligava el consumidor (no el banc) a pagar l’impost. Difícilment, doncs, ara se’l podrà castigar per haver actuat d’acord amb la normativa vigent.

És, per tant, evident que el consumidor que ha pagat (veiem que impròpiament) l’impost, podrà reclamar a l’Administració (que és qui el va cobrar) els diners que va pagar d’acord amb una legislació que s’ha declarat nul·la. ¿Però fins on podrà reclamar? ¿Fins quatre anys endarrere, que serien els no afectats per la prescripció ordinària? ¿Podrà fer-ho sense límit de temps, com ja han defensat alguns?

I pel que fa al bancs, ¿es pot obligar els bancs a pagar retroactivament un impost que no van satisfer perquè la llei no els obligava? Jo ho dubto, perquè no és el mateix declarar la nul·litat d’unes clàusules contractuals imposades pel banc al prestador (les clàusules sòl, per exemple), que declarar la nul·litat d’un article del Reial Decret que regula l’impost, ja que, en aquest cas, l’únic responsable d’haver actuat contra legem i aprovat aquest article és Govern de l’Estat, no el banc, que no ha fet, sinó, complir amb el que establia la norma en acordar la hipoteca.

Tots sabem que, contra els bancs, la demagògia és molt fàcil. Ens encanta fer de Robin Hood. Però la qüestió no és simple, sinó complexa, i feina tindrà el T.S. per resoldre-la equitativament el proper dia 5 de novembre. Però el que ja no podrà resoldre és el desprestigi que implica haver de reunir el ple per revisar una sentència ferma per l’ “enorme repercussió econòmica i social” que provoca, com ha raonat el seu president, ja que això obre la porta a qualsevol tipus de revisió en una justícia que presumeix de ser cega i, per damunt de tot, independent, però que, com he dit tants cops aquestes darreres setmanes, no ho és. No us estranyeu, doncs, si davant això algú demana ben aviat que se revisin les sentències que el T.S. pronunciarà contra els polítics catalans processats per l’1-O per l’ “enorme repercussió política i social” que ben segur provocaran al si de la societat catalana.

Anuncis

%d bloggers like this: