Estimat director: El meu sogre m’explicava que, quan Alfredo Sánchez Bella, aleshores ministre d’Informació i Turisme, vingué a inaugurar el primer hotel que es construí a Cala Galdana (mostra i símbol alhora del que seria el posterior desgavell turístic a Menorca), un empresari li va demanar com ho havien de fer per a aconseguir que l’illa tingués només això que eufemísticament en diem un “turisme de qualitat”. Certament cal tenir barra per a formular aquesta pregunta davant un hotel com aquell que desfigurà i malmeté per sempre més el paisatge de la més bella de les platges del litoral illenc! Però anem a la resposta del ministre. Aquest, no sé si fredament o cínicament, va respondre: “El fenomen sempre ha estat el mateix. El turisme de qualitat descobreix un lloc nou i s’hi trasllada. Lentament van descobrint aquest lloc les masses, i inevitablement aquell lloc es popularitza. Aleshores, el turisme de qualitat l’abandona i en cerca un altre de més selecte on poder-se instal·lar.”
La frase és tan real com terrible, perquè vol dir que el turisme acaba destrossant els paradisos naturals fins al punt que aquests resten inservibles. I jo em demano: Forçosament ha de ser així? És que, amb la seva capacitat interventora, l’Administració pública no pot modificar el curs de la història i evitar que la destrossa total s’acabi produint? Jo penso que sí, que això és possible, tot i que molt difícil, encara que mai no es podran evitar a posteriori molts dels desastres comesos anteriorment. I com a mostra del que dic voldria destacar el bé que han fet a Menorca i al futur del turisme illenc les lleis que protectores i preservadores del nostre territori, i això encara que hagin trencat o malmès els anhels especulatius d’alguns dels nostres propietaris rurals.
Doncs bé, ara ens enfrontem, amic director, a un problema que, si l’Administració pública no és capaç de calibrar en la seva mesura i de posar-hi fre, comportarà un nou i greu problema per al futur del turisme. Em refereixo al fenomen que s’està produint aquests darrers temps de la conversió de blocs d’apartaments turístics en habitatges que, com a vivendes, es venen després a particulars. M’explicaré.
En moltes zones turístiques es construïren (i d’això deu fer entre vint i quaranta anys) conjunts d’apartaments per a ser explotats turísticament. En aquest cas, el promotor, en lloc de construir un hotel, construïa xalets (dits també bungalow) que ha llogat i explotat turísticament durant tot aquests temps. Val a dir, però, que alguns d’aquests apartaments eren de molt mala qualitat i que, amb els dies, han anat decaient fins al punt que (a manca de reformes en profunditat, d’aquestes que costen molts diners) han esdevingut inservibles, i aquests darrers anys cap tour operator els ha volgut llogar. Aleshores, el propietari espavilat, en lloc de reconèixer que ja havia tret tot el suc als seus apartaments (en molts els quals gairebé mai no ha invertit res) i que, al llarg d’aquests vint, trenta o quaranta anys, els havia amortitzat del tot (i quan dic amortitzat no em refereixo només al guany obtingut, sinó al concepte estricte d’amortització, aquell que et permet –via impositiva- recobrar el valor dels béns que has adscrit al negoci), aleshores, dic, decideix constituir aquest obsolet conjunt immobiliari en propietat horitzontal (allò que els juristes coneixem com la “propietat horitzontal tombada”) per tal de poder vendre per separat cada un dels apartaments a propietaris particulars que esperen transformar-los en vivenda (ja sigui vivenda d’estiu per a ús propi, ja sigui per a llogar).
Comprendràs, amic director, que el negoci és rodó perquè, havent tret ja tot el suc als apartaments, aquell antic promotor els posa ara en el mercat i, tot i que els vengui a un preu raonable, fins i tot barat, en pot treure una quantitat infinitament superior a la que obtindria per la venta global del conjunt, entre altres coses perquè ningú amb dos dits de seny no vol comprar un conjunt d’apartaments obsolet i en plena decadència.
Què passa, però, amb aquesta venda? Doncs que l’antic promotor ven uns apartaments que, si bé la propietat de cada un s’ha individualitzat gràcies a la tècnica jurídica de la dita “propietat horitzontal”, mai, però (a menys que l’Administració cometi un disbarat), podran obtenir un canvi d’us (de turístic a residencial), ço vol dir (parlant en pla) que el comprador mai no podrà obtenir comptador de llum i d’aigua individualitzats per a l’element que ha adquirit, ni tampoc cèdula d’habitabilitat.
S’està, doncs, forjant un gran frau que, quan afecti a centenars de persones, l’Administració no sabrà com resoldre, i és molt probable que, davant la magnitud del problema (com ha succeït amb els hortals i les urbanitzacions il·legals) optarà per la seva legalització, enlloc d’iniciar la via sancionadora, que és la que pertoca seguir en aquests casos. Però desenganyem-nos!, això no passarà, perquè a cap (o a gairebé cap) polític li agrada de posar en pràctica aquesta via, perquè sancionar els promotors que cometen il·legalitats i, si s’escau, ordenar l’enderroc de les obres il·legals (sobretot quan això implica una acció en cadena) és molt impopular i pot fer-li perdre les properes eleccions i, doncs, la seva perpetuació en el càrrec, que és la màxima aspiració del polític mediocre, és a dir, d’aquell que sap que, en sortir de la política, li espera un salari esquifit i la soledat d’un corredor de fons.
Fa uns dies, el conseller de turisme del Govern de les Illes Balears deia que els notaris i registradors no hauríem de documentar ni tampoc inscriure les propietats horitzontals constituïdes sobre aquest conjunts d’apartaments. I jo li responc que, si això fos jurídicament possible, seria certament una solució. Però el problema és que la llei vigent no impedeix que un conjunt d’apartaments que s’exploten turísticament puguin regir-se per aquest règim de propietat, d’ací que, per molt que ens agradés col·laborar en aquest sentit (i t’asseguro, amic director, que res no em faria més feliç que poder parar aquestes inscripcions, de la mateixa manera que vaig parar –això sí, amb fonament legal!- les segregació sense llicència o certificat d’innecessarietat), nosaltres no podem actuar contra legem, i per tant no podem posar fre a la constitució de la propietat horitzontal ni tampoc a la venda posterior d’aquests d’apartaments.
Els únics que poden posar-hi fre són el Consell insular i els Ajuntament fent saber urbi et orbi que mai no concediran el canvi d’ús a aquesta mena d’apartaments, els quals, un cop individualitzats com a finques independents, no podran obtenir la cèdula d’habitabilitat com a vivendes, ni tindran tampoc comptador particular d’aigua i de llum. I advertint, a més a més, que la venda d’aquests apartaments turístics “com a vivendes” implica un clar frau de llei que serà perseguit per l’Administració amb tota la seva força.
I penso que l’Administració hauria de posar-se forta en aquest punt perquè, no sols és injust que un propietari que ha tret el suc d’un conjunt immobiliari que finalment s’ha tornat inservible, ara el vengui individualitzadament com a vivendes, sinó perquè això és també absolutament perjudicial per al sistema d’ordenació del territori que, enmig d’una zona dedicada a ús turístic, no hi ha de permetre vivendes de caràcter residencial, vivendes que, a més a més, han tocat fons en matèria de qualitat.
Penso, estimat director, que la promoció del turisme és important, però que ho és també, i no poc, l’ordenació en matèria turística, i crec que ha arribat el moment (si és que ja no fem tard) d’afrontar aquesta problema que denuncio amb tota la fermesa possible, perquè el fenomen que descric és una realitat que està agafant força i que pot dur en orris tot el que guanyem en promoció.
Aleshores (vull dir quan ja no hi hagi res a fer) tots ens recordarem del ministre Sánchez Bella i de la seva concepció del turisme com un procés que comporta inexorablement la destrucció del territori. I no hauria de ser necessàriament així.
Josep Maria Quintana 